공인중개사법 제33조 제6호는 개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접거래를 하는 것을 금지하고 있다. 위 규정을 개업공인중개사가 위반할 경우에 어떠한 행정적 내지 형사적 조치가 내려질까?
공인중개사법 제36조 제1항 제7호에 따른 자격의 정지, 동법 제38조 제2항 제9목에 따른 개설등록취소, 동법 제48조 제3호에 따른 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 등이 가능하다.그렇다면, 개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접거래를 한 그 계약의 효력도 무효가 될까?
대법원은 직접거래계약자체가 무효가 되지는 않는다는 태도다(대법원 2016다259677 판결/원심파기).
개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래하는 것을 금지하는 규정을 강행규정으로 본다면, 공인중개사가 처벌 등을 받는 것과 별개로 부동산 거래계약도 무효가 되어야 하지만, 대법원은 단속규정으로 보아 공인중개사가 처벌 등은 받지만 계약까지 무효가 되는 것은 아니라는 것이다.
그렇다면 공인중개사가 상대방이 되는 부동산계약 모두가 공인중개사법 제33조 제6호에 규정한 개업공인중개사의 직접거래위반 행위가 되는가?
그렇지는 않다.
즉, 공인중개사의 직접거래금지규정의 적용되려면, 그 전제로 “중개의뢰인으로부터 중개의뢰를 받았음”이 전제되어야 하고, 그 중개의뢰인과 부동산거래를 해야 되기 때문이다(대법원 2005다4494 판결).
간혹 상담을 하다보면 공인중개사와 계약서를 썼으니 공인중개사법에 따른 직접거래위반이 아닌가라는 질문을 받는데, 공인중개사 직접거래금지규정은 “중개의뢰”를 전제한다는 사실을 알고 있을 필요가 있다.
따라서, 중개사가 부동산 매도 신문광고 등을 보고 해당 부동산을 매입한 것을 두고 금지되는 직접거래로 보기 어렵다.
이와 관련하여 대법원은 중개업자가 매도인으로부터 매도중개의뢰를 받은 다른 중개업자의 중개로 부동산을 매수하여 매수중개의뢰를 받은 또 다른 중개업자의 중개로 매도한 경우, 직접거래금지규정과 무관한 것으로 해석한 바 있다(대법원 90도2858 판결).
이승주변호사
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